”Voiko alle 30 m²:n saunarakennuksen rakentaa ilman lupaa? Uusi rakentamislaki on herättänyt paljon kysymyksiä, mutta lupavapaus ei tarkoita, että rakentaa voisi ilman oikeudellisia rajoituksia. Tässä asiantuntija-artikkelissa käydään läpi, milloin rakentamislupaa ei tarvita, milloin lupa voidaan silti edellyttää, miten rakennuksen käyttötarkoitus vaikuttaa arviointiin sekä mitä KHO:n ratkaisut kertovat lain tulkinnasta. Lue koko asiantuntija-artikkeli.”
Uusi rakentamislaki vapautti osan pienistä rakennuksista rakentamisluvasta. Lupavapaus ei kuitenkaan tarkoita vapaata rakentamista. Tässä artikkelissa tarkastellaan, milloin alle 30 m²:n saunarakennus voidaan rakentaa ilman rakentamislupaa ja mitkä oikeudelliset velvoitteet säilyvät edelleen voimassa.
Rakentamislain (751/2023) muutokset ovat herättäneet runsaasti keskustelua erityisesti alle 30 neliömetrin saunarakennusten, piharakennusten ja vierasmajojen rakentamisesta. Rakentamislain tavoitteena on ollut keventää rakentamislupamenettelyä ja vähentää tarpeetonta hallinnollista taakkaa. Uudistuksen tarkoituksena ei kuitenkaan ole ollut vapauttaa rakentamista muista rakentamista koskevista velvoitteista. Lupamenettelyn keventyminen ei muuta sitä, että rakentamisen on edelleen täytettävä rakentamislain, alueidenkäyttölain, kaavamääräysten sekä muun rakentamista koskevan lainsäädännön vaatimukset.
Rakennushankkeeseen ryhtyvän näkökulmasta muutos merkitsee ennen kaikkea vastuun siirtymistä entistä selvemmin rakentajalle. Kun viranomainen ei kaikissa tilanteissa enää arvioi hanketta ennakolta rakentamislupamenettelyssä, rakentajan on itse varmistuttava siitä, että rakennushanke täyttää lain edellytykset.
Milloin rakentamislupa tarvitaan?
Rakentamislain 42 § 1 momentissa säädetään niistä rakennuskohteista, jotka edellyttävät rakentamislupaa. Rakentamislupa tarvitaan asuinrakennukselle, kooltaan vähintään 30 neliömetrin tai 120 kuutiometrin rakennukselle, vähintään 50 neliömetrin katokselle, yleisörakennelmalle, jota voi käyttää yhtä aikaa vähintään viisi luonnollista henkilöä, lukuun ottamatta enintään kolme kuukautta paikallaan pidettävää tapahtumarakennetta, vähintään 30 metriä korkealle mastolle tai piipulle, vähintään kahden neliömetrin suuruiselle valaistulle mainoslaitteelle, energiakaivolle sekä erityistä toimintaa varten rakennettava alue, josta aiheutuu vaikutuksia sitä ympäröivien alueiden käyttöön.
Tässä artikkelissa tarkastellaan erityisesti rakentamislain 42 § 1 momentin 2 kohdassa tarkoitettua alle 30 neliömetrin ja alle 120 kuutiometrin rakennuksia koskevaa lupapoikkeusta sekä siihen liittyviä oikeudellisia tulkintakysymyksiä. Rakentamislain 42 § 2 momentin mukaan rakentamislupa voidaan lisäksi edellyttää myös muulle rakennuskohteelle, jos rakentamisella on vähäistä merkittävämpi vaikutus alueiden käyttöön, kaupunkikuvaan, maisemaan, kulttuuriperintöön tai ympäristönäkökohtiin. Tämä avoin arviointiperuste on yksi uuden rakentamislain keskeisistä tulkintakysymyksistä.
Rakentamislupa on vain yksi rakentamisen edellytyksistä
Alle 30 neliömetrin rakennuksen lupavapaus on herättänyt runsaasti kiinnostusta. Rakentamislupaa koskeva sääntely muodostaa kuitenkin vain yhden osan rakentamisen oikeudellisista edellytyksistä. Vaikka rakentamislupaa ei tarvittaisi, rakentamisen tulee edelleen olla kaavan mukaista. Rakennuspaikalla on oltava riittävästi rakennusoikeutta, rakennuksen sijoittamisen on täytettävä rakentamislain, kaavan ja rakennusjärjestyksen vaatimukset, eikä rakentamisesta saa aiheutua sellaisia vaikutuksia, jotka estävät hankkeen toteuttamisen. Rakentamisen edellytykset arvioidaan tapauskohtaisesti eikä rakennuksen koko yksin ratkaise sitä, että onko rakentaminen sallittua.
Alle 30 m² ei aina tarkoita lupavapautta
Rakentamislain 42 § 2 momentti muodostaa tärkeän poikkeuksen pääsäännöstä. Vaikka rakennus olisi alle 30 neliömetrin ja alle 120 kuutiometrin kokoinen, rakentamislupa voidaan edelleen edellyttää, jos rakentamisella on vähäistä merkittävämpi vaikutus esimerkiksi alueiden käyttöön, maisemaan, kaupunkikuvaan, kulttuuriperintöön tai ympäristönäkökohtiin. Lainsäätäjä ei ole määritellyt tarkasti, milloin vaikutus ylittää tämän kynnyksen ja arviointi tehdään tapauskohtaiseksi, jolloin myös tuleva oikeuskäytäntö tulee täsmentämään säännöksen sisältöä. Koska rakentamislaki tuli voimaan vasta 1.1.2025, korkeimman hallinto-oikeuden ennakkoratkaisuja rakentamislain 42 § soveltamisesta ei vielä ole. Toistaiseksi tulkinta perustuu lain sanamuotoon, lain esitöihin sekä aikaisemman lainsäädännön aikana muodostuneisiin oikeusperiaatteisiin.
Rakentamislain 42 §:n 2 momentin mukaan rakentamislupa voidaan edellyttää myös silloin, kun rakentaminen edellyttää viranomaisvalvontaa olennaisten teknisten vaatimusten toteutumisen varmistamiseksi tai rakennusvalvonnan on tarpeen valvoa rakennuskohteen rakentamista yleisen edun kannalta. Nämä perusteet täydentävät säännöstä, mutta käytännössä alle 30 m²:n saunarakennuksia koskevissa hankkeissa arviointi kohdistuu useimmiten siihen, aiheutuuko rakentamisesta vähäistä merkittävämpi vaikutus esimerkiksi alueiden käyttöön, maisemaan tai ympäristöön.
Asuinrakennus edellyttää aina rakentamislupaa
Rakentamislain ehkä tärkein lähtökohta on, ettei lupavapaus koske asuinrakennuksia. Asuinrakennus edellyttää rakentamislupaa aina riippumatta sen pinta-alasta tai tilavuudesta. Tämän vuoksi ratkaisevaa ei ole rakennuksen nimi eikä koko, vaan sen todellinen käyttötarkoitus.
Korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisussa KHO 2004:3 arvioitiin alle 30 neliömetrin rakennusta, jossa oli saunan ja pesutilojen lisäksi tupa ja keittonurkkaus. Korkein hallinto-oikeus katsoi, ettei rakennusta voitu pitää pelkkänä talousrakennuksena, koska sen varustelu mahdollisti tosiasiallisen asumisen. Ratkaisu osoittaa edelleen, että rakennuksen oikeudellinen luonne määräytyy ennen kaikkea käyttötarkoituksen perusteella eikä pelkästään rakennuksen koon tai nimityksen mukaan. Tämä periaate on edelleen ajankohtainen myös uuden rakentamislain aikana. Rakennuksen käyttötarkoitusta arvioidaan kokonaisuutena, jossa merkitystä annetaan rakennuksen varustelulle, tilaratkaisuille ja sille, mihin käyttöön rakennus tosiasiallisesti soveltuu.
Tulisijan merkitys rakennuksen käyttötarkoituksen arvioinnissa
Yksi yleisimmistä kysymyksistä liittyy siihen, muuttaako tulisija saunarakennuksen oikeudellista luonnetta tai aiheuttaako se rakentamisluvan tarpeen. Tähän ei voida vastata yksiselitteisesti pelkästään sen perusteella, että rakennuksessa on takka tai muu tulisija. Lähtökohtaisesti pelkkä tulisija ei tee rakennuksesta asuinrakennusta eikä yksinään aiheuta rakentamisluvan tarvetta. Rakennuksen käyttötarkoitus arvioidaan aina kokonaisuutena, jossa huomioon otetaan rakennuksen varustelu, tilaratkaisut ja tosiasiallinen käyttötarkoitus.
Tätä havainnollistaa korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu KHO 2021:137. Ratkaisussa oli kysymys noin 35 kerrosneliömetrin suuruisesta saunarakennuksesta, jossa oli sauna-, pesu- ja pukeutumistilat sekä erillinen takkatupa. Rakennuksessa oli kaksi tulisijaa ja hormia. Korkein hallinto-oikeus katsoi kuitenkin, että rakennusta oli pidettävä tavanomaisena saunarakennuksena eikä asuinrakennuksena. Ratkaisussa kiinnitettiin huomiota muun muassa siihen, ettei rakennuksessa ollut keittiötiloja, sähköliityntää eikä juoksevaa vettä. Korkein hallinto-oikeus totesi lisäksi, ettei pelkästään se, että rakennuksessa oli kaksi erillistä tulisijaa ja hormia, ollut peruste arvioida rakennuksen käyttötarkoitusta hakemuksesta poikkeavasti. Ratkaisun merkitys on edelleen ajankohtainen uuden rakentamislain aikana. Se osoittaa, että yksittäinen rakennusosa tai varuste ei ratkaise rakennuksen oikeudellista luonnetta. Ratkaisu perustuu kokonaisharkintaan, jossa arvioidaan kaikkia rakennuksen ominaisuuksia yhdessä.
Rakennuksen tekniset vaatimukset säilyvät myös lupavapaassa rakentamisessa
Rakentamisluvan puuttuminen ei tarkoita, että rakennuksen tekniset vaatimukset lakkaisivat koskemasta hanketta. Rakennuksen on edelleen täytettävä rakentamislaissa säädetyt olennaiset tekniset vaatimukset siltä osin kuin niitä kyseiseen rakennukseen sovelletaan.
Rakentamisessa on huolehdittava muun muassa rakenteiden lujuudesta ja vakaudesta, terveellisyydestä, turvallisuudesta sekä paloturvallisuudesta. Myös ympäristöministeriön asetukset esimerkiksi tulisijojen ja savupiippujen paloturvallisuudesta sekä pelastuslain velvoitteet koskevat lupavapaitakin rakennuksia.
Rakennusjärjestyksellä voi lisäksi olla käytännössä merkittävä vaikutus rakennuksen sijoittamiseen. Kunta voi antaa rakennusjärjestyksessään määräyksiä esimerkiksi rakennusten vähimmäisetäisyyksistä naapurin rajaan, rakennusten sijoittamisesta tai paloturvallisuuteen liittyvistä vaatimuksista. Nämä määräykset koskevat myös rakennuksia, joille ei tarvitse hakea rakentamislupaa.
Ranta-alueilla rakentamiseen sovelletaan edelleen erityissäännöksiä
Rantarakentamiseen liittyy edelleen runsaasti ajatuksia ja mielipiteitä. Rakentamislain mukainen lupavapaus ei poista alueidenkäyttölain ranta-alueita koskevaa sääntelyä eikä muuta rantarakentamisen oikeudellisia edellytyksiä. Alueidenkäyttölain 72 § mukaan rantavyöhykkeelle rakentaminen edellyttää lähtökohtaisesti asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan käyttämisestä rakentamisluvan myöntämisen perusteena. Mikäli tällaisia edellytyksiä ei ole, rakentaminen voi edellyttää rakentamislain 57 § mukaista poikkeamispäätöstä. Tämä merkitsee käytännössä sitä, ettei alle 30 neliömetrin rantasaunaa voida rakentaa yksinomaan sillä perusteella, ettei sille tarvita rakentamislupaa. Lupamenettelyn keventäminen ei siis merkitse sitä, että rantarakentamista koskeva sääntely olisi poistunut tai lieventynyt. Rakentamisen tulee edelleen täyttää myös alueidenkäyttölain vaatimukset, ja tarvittaessa hankkeelle on haettava poikkeamispäätös.
Rakennushankkeeseen ryhtyvän vastuu korostuu
Rakentamislain uudistus on muuttanut viranomaisvalvonnan painopistettä. Kun rakentamislupaa ei kaikissa hankkeissa enää edellytetä, rakennushankkeeseen ryhtyvän oma vastuu korostuu aikaisempaa enemmän. Rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava siitä, että rakentaminen on lainmukaista jo ennen rakennustöiden aloittamista. Käytännössä tämä tarkoittaa muun muassa rakennusoikeuden selvittämistä, kaavamääräysten huomioon ottamista, rakennuksen käyttötarkoituksen arviointia, rakennusjärjestyksen määräysten noudattamista sekä sitä, että rakennus täyttää sille asetetut tekniset vaatimukset.
Lupavapaus ei siten siirrä vastuuta viranomaiselta rakentajalle vain muodollisesti, vaan käytännössä rakentamishankkeen oikeudellinen ennakkoarviointi on entistä tärkeämpää. Monissa tilanteissa asiantuntijan suorittama ennakkotarkastelu voi ehkäistä myöhemmin syntyviä lupakysymyksiä, muutostöitä tai jopa hallintoriitoja.
Oikeuskäytäntö täsmentää uuden rakentamislain tulkintaa
Rakentamislaki tuli voimaan 1.1.2025, minkä vuoksi sen keskeisistä säännöksistä ei vielä ole muodostunut korkeimman hallinto-oikeuden vakiintunutta ennakkoratkaisukäytäntöä. Tämä koskee erityisesti rakentamislain 42 §:ää ja sen soveltamista tilanteissa, joissa arvioidaan alle 30 neliömetrin ja alle 120 kuutiometrin rakennusten lupavapautta.
Toistaiseksi uuden rakentamislain tulkinta perustuu ensisijaisesti lain sanamuotoon, hallituksen esityksiin sekä aikaisemman lainsäädännön aikana muodostuneisiin oikeusperiaatteisiin siltä osin kuin ne soveltuvat uuden lain tulkintaan. Saunarakentamisen näkökulmasta korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisuista voidaan nostaa esiin kaksi edelleen merkityksellistä oikeusperiaatetta.
Ratkaisussa KHO 2004:3 korkein hallinto-oikeus arvioi rakennuksen käyttötarkoitusta kokonaisuutena. Rakennuksen pinta-ala ei ollut ratkaiseva, vaan se, että rakennuksen varustelu mahdollisti käytännössä asumisen. Ratkaisusta ilmenee edelleen ajankohtainen oikeusperiaate: rakennuksen oikeudellinen luonne määräytyy ennen kaikkea sen todellisen käyttötarkoituksen eikä rakennuksen nimen tai koon perusteella.
Ratkaisussa KHO 2021:137 korkein hallinto-oikeus puolestaan katsoi, ettei noin 35 kerrosneliömetrin saunarakennus muuttunut asuinrakennukseksi pelkästään sillä perusteella, että siinä oli kaksi tulisijaa. Ratkaisu korostaa kokonaisharkinnan merkitystä ja osoittaa, ettei yksittäinen rakennusosa ratkaise rakennuksen oikeudellista luonnetta.
Vaikka nämä ratkaisut on annettu aikaisemman lainsäädännön aikana, niiden taustalla olevat oikeusperiaatteet ovat edelleen käyttökelpoisia myös uuden rakentamislain soveltamisessa. On kuitenkin odotettavissa, että tulevina vuosina korkein hallinto-oikeus joutuu ottamaan kantaa erityisesti siihen, miten rakentamislain 42 § ”vähäistä merkittävämpi vaikutus” -kriteeriä sovelletaan käytännössä sekä siihen, millä perusteilla rakennuksen käyttötarkoitusta arvioidaan uuden lain nojalla.
Lopuksi
Rakentamislain uudistus on muuttanut rakentamislupajärjestelmää, mutta se ei ole muuttanut rakentamisen oikeudellisia peruslähtökohtia.
Alle 30 neliömetrin ja alle 120 kuutiometrin rakennus voi tietyissä tilanteissa olla rakentamisluvasta vapaa, mutta tämä ei tarkoita, että rakentaminen olisi automaattisesti sallittua. Rakentamisen tulee edelleen täyttää rakentamislain, alueidenkäyttölain, rakennusjärjestyksen sekä mahdollisten kaavamääräysten vaatimukset.
Rakennushankkeeseen ryhtyvän on ennen rakentamisen aloittamista arvioitava muun muassa rakennuksen käyttötarkoitus, rakennusoikeuden riittävyys, rakennuksen sijoittaminen rakennuspaikalle, mahdolliset vaikutukset ympäristöön sekä ranta-alueita koskevat erityissäännökset. Myös rakennuksen olennaiset tekniset vaatimukset on otettava huomioon, vaikka rakentamislupaa ei tarvittaisi.
Suunnitteletko rakentamista? ArvoLex Oy auttaa
Rakennushankkeeseen liittyvät oikeudelliset kysymykset on tarkoituksenmukaista selvittää jo suunnitteluvaiheessa. Rakennusoikeus, kaavamääräykset, rakennuksen käyttötarkoitus, rantarakentaminen, poikkeamismenettelyt, rakennusjärjestyksen määräykset ja naapuruussuhteisiin liittyvät kysymykset voivat vaikuttaa ratkaisevasti siihen, miten rakennushanke voidaan toteuttaa.
ArvoLex Oy juristit avustavat yksityishenkilöitä, yrityksiä, maanomistajia, taloyhtiöitä ja muita toimijoita rakentamiseen, kiinteistöihin ja maankäyttöön liittyvissä oikeudellisissa kysymyksissä. Tarjoamme ennakoivaa oikeudellista neuvontaa, laadimme oikeudellisia arvioita sekä avustamme lupa-, poikkeamis- ja muutoksenhakumenettelyissä. Tavoitteemme on auttaa asiakkaitamme tunnistamaan oikeudelliset riskit jo ennen rakentamisen aloittamista, jolloin voidaan välttää tarpeettomia kustannuksia, viivästyksiä ja myöhempiä riitatilanteita.
Mikäli suunnittelet rakentamista tai haluat varmistaa hankkeesi oikeudelliset edellytykset, ota yhteyttä ArvoLex Oy juristeihin. Asiantunteva oikeudellinen arvio jo hankkeen alkuvaiheessa luo parhaat edellytykset onnistuneelle ja lainmukaiselle rakennushankkeelle.
Tämä artikkeli on yleisluonteinen katsaus rakentamislain soveltamiseen. Yksittäisen rakennushankkeen oikeudellinen arviointi tulee tehdä aina sen omien olosuhteiden, rakennuspaikan ja kulloinkin voimassa olevien ja sovellettavien säännösten perusteella.
Kirjoittaja:
Pääjuristi, VT, Pipsa Mörn, ArvoLex Oy
pipsa.morn@arvolex.fi
040 146 1929
Erityisosaamisalueet: kiinteistöt, ympäristö, riita-asiat, maa- ja metsätalous, työoikeus