Kiinteistökauppa on usein yksi yksityishenkilön tai yrityksen suurimmista taloudellisista päätöksistä. Silti kaupan kohteen juridinen taustatyö saattaa käytännössä jäädä muutaman rekisteriotteen tarkistamiseen.
Lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote on hankittu ja käyty läpi. Vaikka kaikki näyttää olevan kunnossa, näin ei aina välttämättä ole.
Omassa työssäni kiinteistöihin liittyvien juridisten kysymysten parissa olen huomannut, että kiinteistön todellinen tilanne ei aina selviä rekisteriotteista. Joskus olennainen tieto löytyy vasta vanhasta kiinteistötoimituksesta, rasitteen perustamisasiakirjasta, kartta-aineistosta tai kaavoituksen tausta-aineistosta.
Siksi ennen kiinteistökauppaa ei riitä, että tarkistaa, mitä asiakirjoissa lukee. Olennaista on selvittää, mitä tiedot käytännössä merkitsevät kiinteistön aiotun käytön kannalta.
Tässä viisi kokonaisuutta, jotka on syytä tarkistaa.
1. Kuka kiinteistön voi oikeasti myydä?
Lainhuutotodistuksesta selviävät lähtökohtaisesti kiinteistön omistaja ja omistusosuudet. Pelkkä omistajan nimen tarkistaminen ei kuitenkaan aina ratkaise sitä, kuka voi tehdä kaupan ja millä edellytyksillä.
Tilanne voi olla huomattavasti monimutkaisempi esimerkiksi silloin, kun kyseessä on kuolinpesä, useita yhteisomistajia tai määräosaomistus, omistaja on edunvalvonnassa tai hänen toimintakelpoisuuteensa tai edustamiseensa liittyy muita huomioon otettavia seikkoja taikka saantoon liittyvät kirjaukset ovat vielä kesken.
Käytännössä tulee selvittää, onko myyjällä tarvittava toimivalta tehdä kyseinen kauppa ja tarvitaanko siihen muiden tahojen suostumuksia tai muita selvityksiä.
Kysymys ei siis ole vain siitä, kuka näkyy rekisterissä omistajana, vaan siitä, ovatko kaupanteon juridiset edellytykset kunnossa.
2. Mitä oikeuksia ja rajoituksia kiinteistöön liittyy?
Rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote ovat kiinteistökaupan keskeisiä asiakirjoja. Niistä voi ilmetä esimerkiksi kiinteistöön kohdistuvia rasitteita ja käyttöoikeuksia.
Rekisterimerkintä kertoo oikeuden olemassaolosta, mutta ei välttämättä vielä sitä, mitä oikeus käytännössä tarkoittaa.
Kiinteistöllä voi esimerkiksi olla tieoikeus, joka antaa toiselle kiinteistölle oikeuden kulkea alueen kautta. Kyse voi olla myös johtoa, kaivoa tai muuta käyttöä koskevasta oikeudesta.
Tällöin olennaista on selvittää:
- missä oikeus sijaitsee ja mitä aluetta se koskee
- kuka oikeutta saa käyttää ja mihin tarkoitukseen
- miten oikeus vaikuttaa kiinteistön käyttöön ja kehittämiseen
- kuka vastaa ylläpidosta ja kustannuksista.
Olen työssäni törmännyt tilanteisiin, joissa nykyinen rekisterimerkintä ei yksin ole antanut riittävää vastausta. Tällöin asiaa on pitänyt jäljittää vanhoihin kiinteistötoimituksiin ja alkuperäisiin asiakirjoihin asti.
Rasitteen olemassaolon lisäksi täytyy siis ymmärtää sen sisältö ja käytännön vaikutus. Jos kiinteistölle suunnitellaan esimerkiksi uutta rakentamista tai muuta kehittämistä, vuosikymmeniä vanhakin oikeus voi olla hyvin ajankohtainen.
3. Mitä kiinteistöllä saa oikeasti tehdä ja rakentaa?
Rakennusoikeus on usein yksi kiinteistön arvon keskeisistä tekijöistä. Rakennusoikeuden määrä ei kuitenkaan yksin kerro kiinteistön todellisesta kehittämispotentiaalista.
Kun arvioidaan rakennus- tai kehittämiskäyttöön hankittavaa kiinteistöä, ainakin seuraavat asiat on syytä tarkistaa:
- mikä kaava alueella on voimassa ja mikä on kaavan mukainen alueen käyttötarkoitus
- kuinka paljon rakennusoikeutta on
- mihin rakentaminen voidaan sijoittaa
- liittyykö alueeseen muita rakentamista koskevia määräyksiä tai rajoituksia
- liittyykö alueeseen suojelumääräyksiä tai -kysymyksiä
- soveltuuko suunniteltu hanke voimassa olevaan kaavaan ja muuhun alueen suunnittelutilanteeseen
- edellyttääkö toteuttaminen poikkeamista tai muita erityisiä lupia.
Tämä on erityisen tärkeää silloin, kun kauppahinta perustuu pitkälti oletukseen siitä, mitä kiinteistölle voidaan tulevaisuudessa rakentaa. Myyntimateriaalissa ilmoitettu rakennusoikeus, tai edes kaavasta ilmenevä rakennusoikeuden määrä, ei vielä tarkoita, että ostajan suunnittelema hanke voidaan toteuttaa juuri halutussa muodossa.
Jos kiinteistön arvo perustuu sen kehittämismahdollisuuksiin, myös juridisen selvityksen pitäisi kohdistua juuri näihin mahdollisuuksiin.
4. Onko kiinteistölle laillinen ja tarkoitukseen riittävä kulkuyhteys?
Kiinteistölle johtava tie ja oikeus käyttää tietä eivät ole sama asia.
Kiinteistölle voi johtaa tie, jota on käytetty vuosikymmeniä. Fyysisesti kaikki näyttää olevan kunnossa, mutta juridisesti olennainen kysymys on: millä oikeudella tietä käytetään?
Selvitettäviä asioita ovat esimerkiksi:
- onko kiinteistöllä tieoikeus ja mihin oikeus perustuu
- missä tieoikeus kulkee ja kuinka leveä se on
- kenellä on oikeus käyttää tietä
- miten kunnossapito ja kustannukset määräytyvät
- vastaako olemassa oleva oikeus kiinteistön suunniteltua käyttöä.
Kysymys voi konkretisoitua esimerkiksi silloin, kun aikaisemmin vähäisessä käytössä ollutta kiinteistöä ryhdytään kehittämään tai sen käyttötarkoitus muuttuu. Vuosikymmeniä ongelmitta toiminut järjestely ei välttämättä enää olekaan juridisesti tai käytännössä riittävä.
5. Mitä kiinteistön historia kertoo?
Tämä on mielestäni yksi kiinteistöjen juridisen selvittämisen kiinnostavimmista osa-alueista. Nykyiset rekisteritiedot kertovat paljon, mutta joskus vastaus löytyy kuitenkin historiasta.
Kiinteistö on voinut muodostua useiden eri vaiheiden kautta, ja sen taustalla voi olla esimerkiksi:
- vanhoja lohkomisia ja rajankäyntejä
- muita kiinteistötoimituksia
- määräalakauppoja
- vanhoja rasitteita ja käyttöoikeuksia
- yhteisiä alueita
- rajojen määrittämiseen liittyviä kysymyksiä.
Omassa työssäni juuri tällaiset tilanteet ovat toisinaan vaatineet eräänlaista juridista salapoliisityötä.
Jos nykyinen rekisterimerkintä herättää kysymyksiä, tulee selvittää mihin merkintä perustuu. Selvitys voi johtaa vuosikymmeniä vanhoihin toimitusasiakirjoihin, karttoihin ja päätöksiin. Kun asiakirjaketju käydään läpi riittävän pitkälle, nykyisen rekisteritiedon merkitys voi avautua aivan eri tavalla.
Juristin tehtävä ei mielestäni ole vain kerätä asiakirjoja, vaan rakentaa niiden perusteella ymmärrettävä kokonaiskuva kiinteistön juridisesta tilanteesta ja siihen liittyvistä riskeistä.
Hyvä juridinen selvitys alkaa ostajan tavoitteista
Hyvä kiinteistön juridinen selvitys alkaa ostajan tavoitteesta; mitä ostaja aikoo kiinteistöllä tehdä.
Tavallisen asuinkiinteistön kaupassa tarvittava selvityksen taso voi olla aivan erilainen kuin tilanteessa, jossa yritys hankkii tontin miljoonien eurojen kiinteistökehityshanketta varten.
Jos tarkoituksena on rakentaa, tarkastelen aineistoa rakentamisen näkökulmasta. Jos kiinteistöä kehitetään, huomio kiinnittyy kehittämistä mahdollisesti rajoittaviin tekijöihin. Jos taas kaupan arvo perustuu tiettyyn käyttömahdollisuuteen, juuri sen toteutettavuus pitäisi pyrkiä varmistamaan ennen sitoutumista kauppaan.
Hyvä juridinen selvitys ei vastaa vain kysymykseen:
”Onko asiakirjoissa jotakin poikkeavaa?”
Sen pitäisi vastata kysymykseen:
”Voiko ostaja tehdä tällä kiinteistöllä sen, mitä hän on suunnitellut ja mitä juridisia riskejä siihen liittyy?”
Kirjoittaja:
Juristi, Juristipalveluiden tiiminvetäjä
Erika Mäkinen, ArvoLex Oy
erika.makinen@arvolex.fi
050 498 9908
Erityisosaamisalueet: kaavoitus, kiinteistönmuodostaminen, hallinnanjakosopimukset,
rasite- ja yhteisjärjestelyasiat, maanvuokra-asiat, poikkeamis-, purkamis- ja rakennuslupa-
asiat, kiinteistö- ja asuntokauppa, asunto-osakeyhtiöasiat, perhe- ja jäämistöoikeus