Se alkaa usein näin. Puhelin soi. Langan päässä on energiayhtiön edustaja, joka kertoo, että alueellesi suunnitellaan aurinko- tai tuulivoimahanketta. Korvaukset kuulostavat houkuttelevilta, hanke vaikuttaa vastuulliselta ja sopimusluonnoskin näyttää ensi silmäyksellä selkeältä. Maanomistajan katse kiinnittyy vuokrasummaan. Vuokrasumma on tietenkin tärkeä. Sopimuksen merkittävimmät riskit ja mahdollisuudet löytyvät kuitenkin usein käyttöoikeuksista, optiokausista, purkuvastuista, korvausrakenteista ja siitä, mitä tapahtuu, jos hanke ei koskaan toteudukaan.
Energiayhtiöiden vuokrasopimukset voivat sitoa maa-alueen käyttöä 30–40 vuodeksi tai jopa sitäkin pidemmäksi ajaksi. Vaikka itse sopimus päättyisi joskus, sen vaikutukset voivat ulottua useisiin omistajasukupolviin. Siksi kyse ei välttämättä ole vain vuosikymmeniä kestävästä sopimuksesta, vaan päätöksestä, jonka seuraukset voivat ulottua useisiin omistajasukupolviin ja näkyä kiinteistön käytössä sekä arvossa vielä pitkään sopimuskauden päättymisen jälkeen.
Suurimmat ongelmat liittyvät usein pitkiin optiokausiin ilman riittäviä korvauksia, epäselviin purku- ja ennallistamisvastuisiin sekä käyttöoikeuksiin, jotka ulottuvat tarpeettoman laajalle vuokra-alueen ulkopuolelle. Jokainen näistä voi vaikuttaa merkittävästi maa-alueen arvoon, käyttömahdollisuuksiin ja tuleviin tuottoihin.
Siksi kannattaa pysähtyä hetkeksi ja tarkistaa seuraavat asiat ennen sopimuksen allekirjoittamista.
Kuinka pitkäksi aikaa sitoudut?
Moni yllättyy huomatessaan, että sopimus voi käytännössä sitoa alueen vuosikymmeniksi usealla eri tavalla.
Jos et tiedä millä eri tavoin olet sitoutumassa, et vielä tiedä, mitä olet allekirjoittamassa.
Vuokrasumma ei kerro koko totuutta
Vuokrasumma on tärkeä, mutta vielä tärkeämpää on ymmärtää, miten korvaus muodostuu. Maanomistajan kannattaa arvioida, sisältääkö sopimus vähimmäiskorvauksen myös tilanteissa, joissa tuotanto jää odotettua pienemmäksi.
Tiedätkö mihin eri asioihin korvaus perustuu? Entä onko se sidottu indeksiin. Muutoin tänään hyvältä näyttävä korvaus voi vuosikymmenten kuluessa menettää merkittävästi arvoaan.
Lisäksi kannattaa tietää, maksetaanko erillisiä korvauksia suunnittelu-, kehitys- tai rakennusvaiheesta.
Entä jos hanke jää toteutumatta?
Tämä on yksi yleisimmin aliarvioiduista riskeistä.
Suunnittelu- ja lupaprosessit voivat kestää vuosia. Sillä välin maa voi olla sidottu sopimukseen ilman merkittävää tuottoa. Sopimuksessa tulee olla selviä määräaikoja rakentamiselle ja vuokranmaksulle.
Lisäksi tulee määritellä, mitä tapahtuu, jos lupia ei saada tai hanke jää toteutumatta. Maa-alueen ei pitäisi olla sidottuna loputtomasti epävarmaan hankkeeseen ilman asianmukaista korvausta.
Lisäksi on syytä tarkistaa, estääkö sopimus neuvottelemisen muiden hanketoimijoiden kanssa.
Korvataanko kaikki alueelle rakennettava?
Voimaloiden tai aurinkopaneelien lisäksi alueelle voidaan rakentaa myös muita rakenteita tai huoltoalueita. Näiden vaikutukset voivat olla huomattavia. Maanomistajan tulee huomioida ne sopimuksessa. Muuten merkittävä osa hankkeen vaikutuksista voi jäädä korvaamatta.
Tiedätkö, mitä oikeuksia olet luovuttamassa?
Sopimuksesta pitäisi käydä yksiselitteisesti ilmi, mitä aluetta käyttöoikeus tai vuokrasopimus koskee. Käytännössä esiintyy toisinaan sopimuksia, joissa käyttöoikeuksia tai erilaisia rajoituksia voidaan pyrkiä ulottamaan myös varsinaisen vuokra-alueen ulkopuolelle. Maanomistajan on syytä suhtautua kriittisesti tällaisiin ehtoihin erityisesti silloin, jos vuokra-alueen ulkopuolisista käyttörajoituksista ei makseta erillistä korvausta.
Lisäksi tällaiset alueet voivat sijaita jopa naapurin kiinteistöllä. Tällöin käyttö edellyttää luonnollisesti erillistä sopimusta kyseisen kiinteistön omistajan kanssa.
Erityistä huomiota kannattaa kiinnittää siihen, voiko yhtiö myöhemmin laajentaa käyttöoikeuttaan uusille alueille ja minne kulkuoikeudet sijoitetaan. Epämääräiset käyttöoikeusmääräykset aiheuttavat usein myöhemmin merkittäviä tulkintaongelmia.
Maanomistajan kannattaa myös tarkistaa, missä laajuudessa hanketoimija voi myöhemmin muuttaa hankkeen toteutusta, rakenteiden sijoittelua tai käyttöalueiden laajuutta ilman maanomistajan erillistä suostumusta.
Kuka kantaa vastuun vahingoista?
Rakentaminen ja energiantuotanto voivat aiheuttaa vahinkoja maaperälle, tiestölle tai ympäristölle.
Vastuiden tulee olla kirjattuna sopimukseen, ei pelkästään suullisina lupauksina. Lisäksi kannattaa tarkistaa, onko yhtiön vastuuta sopimuksessa rajoitettu esimerkiksi välillisten vahinkojen osalta.
Mitä tapahtuu, kun hanke päättyy?
Jossain vaiheessa myös aurinko- ja tuulivoimalat tulevat käyttöikänsä päähän tai maanvuokrasopimus päättyy. Siksi kannattaa selvittää ja sopia etukäteen mitä silloin tapahtuu ja kuka toimenpiteistä on vastuussa.
Erityisen tärkeää on arvioida, onko vakuus tosiasiallisesti riittävä kattamaan purku- ja ennallistamiskustannukset myös tilanteessa, jossa hankeyhtiö on maksukyvytön tai hanke siirtyy myöhemmin toiselle toimijalle. Ilman vakuutta vastuuriskit voivat viime kädessä jäädä maanomistajalle.
Pystytkö valvomaan omia oikeuksiasi?
Maanomistajan kannattaa saada riittävästi tietoa sopimuksen toteutumisesta.
Läpinäkyvyys vähentää ristiriitoja ja vahvistaa luottamusta.
Vaikuttaako sopimus tuleviin omistajiin?
Kiinteistö voidaan myydä, lahjoittaa tai siirtää perillisille.
Pitkä sopimus vaikuttaa usein myös kiinteistön markkina-arvoon, myytävyyteen ja siihen, kuinka kiinnostavana ostajat pitävät kiinteistöä tulevaisuudessa. Se voi olla merkittävä tekijä myös sukupolvenvaihdoksessa.
Oletko varmasti nähnyt kaikki vaihtoehdot?
Moni allekirjoittaa ensimmäisen saamansa sopimusluonnoksen. Se ei välttämättä ole paras ratkaisu. Ennen päätöstä kannattaa vertailla eri hanketoimijoita, keskustella naapurimaanomistajien kanssa, varmistaa että kaikki lupaukset ovat kirjallisina sekä pyytää vuokralaisen tarjoamasta sopimuksesta riippumaton asiantuntija-arvio. Muutaman tunnin valmistautuminen voi vaikuttaa sopimuksen ehtoihin vuosikymmeniksi eteenpäin.
Korvaustasot voivat vaihdella merkittävästi alueittain ja hankekohtaisesti, minkä vuoksi ensimmäinen tarjous ei välttämättä kuvaa alueen todellista markkinatasoa.
Yksi allekirjoitus voi sitoa maa-alueen vuosikymmeniksi
Energiayhtiö vaihtuu. Sähkön hinta vaihtuu. Teknologia kehittyy. Mutta allekirjoittamasi sopimus voi vaikuttaa kiinteistön käyttöön vielä silloinkin, kun nykyinen omistajasukupolvi on jo vaihtunut. Siksi tärkein kysymys onkin: Miltä tämä sopimus näyttää 20, 30 tai 40 vuoden kuluttua? Jos et ole täysin varma vastauksesta, kannattaa pysähtyä ennen allekirjoittamista. Usein sopimuksissa edellytetään, että vuokralainen voi siirtää sopimuksen eteenpäin. Energiaprojekteissa sopimusoikeudet siirtyvät usein hankkeen kehitysvaiheessa toimijalta toiselle. Vuokralaisena voi hankkeen eri vaiheissa olla esimerkiksi kehitysyhtiö, hankeyhtiö, sijoittaja tai energiantuotannosta vastaava toimija. Mikäli sopimuksen siirtäminen edellyttää maanomistajan suostumusta, maanomistajalla on paremmat mahdollisuudet arvioida, kuka hänen sopimuskumppaninaan toimii hankkeen eri vaiheissa.
Onko vuokraoikeus tarkoitus kirjata?
Maanomistajan kannattaa myös selvittää, onko vuokraoikeus tarkoitus kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kirjaaminen voi vaikuttaa muun muassa kiinteistön luovutuksiin, rahoitukseen sekä siihen, miten sopimus sitoo myöhempiä omistajia.
Riidanratkaisua koskevat ehdot
Yksityiselle maanomistajalle suositeltava järjestys on riitojen ratkaiseminen neuvotteluteitse, ja jos neuvottelut eivät tuota tulosta, on syytä sopia siitä, että riita voidaan viedä kiinteistön sijaintipaikan käräjäoikeuteen ratkaistavaksi. Energiayhtiöiden sopimuksissa käytetään toisinaan välimiesmenettelyä. Välimiesmenettely on tyypillisesti tuomioistuinmenettelyä kalliimpi, eikä ratkaisuun yleensä voida hakea muutosta samalla tavoin kuin tuomioistuimen ratkaisuun. Tämän vuoksi yksityisen maanomistajan kannattaa arvioida huolellisesti, soveltuuko välimiesmenettely hänen tilanteeseensa.
Varsinaista oikeuskäytäntöä nimenomaan tuulivoima- tai aurinkoenergiasopimuksista maanomistajan ja energiayhtiön välillä on erittäin vähän. Riitatilanteissa sopimusta arvioidaan yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden perusteella. Epäselvät ehdot voivat tietyissä tilanteissa tulla tulkituiksi niiden laatijan vahingoksi, ja kohtuuttomia ehtoja voidaan poikkeuksellisesti sovitella.
Muista myös verovaikutukset
Vuokra- ja käyttöoikeuskorvauksilla voi olla erilaisia verovaikutuksia riippuen siitä, miten korvaukset on sopimuksessa määritelty. Sopimuksen taloudellista kokonaisuutta arvioitaessa kannattaa tarvittaessa selvittää myös verotukselliset vaikutukset.
Saatko näyttää sopimuksen asiantuntijalle?
Maanomistajan kannattaa tarkistaa, sisältääkö sopimus salassapitomääräyksiä ja rajoittavatko ne sopimuksen näyttämistä omalle juristille, veroneuvojalle tai muulle asiantuntijalle. Sopimuksen arvioinnin tulee olla mahdollista ennen sitoutumista.
ArvoLex Oy auttaa maanomistajaa arvioimaan sopimuksen riskit ja mahdollisuudet
Monelle maanomistajalle energiahankkeen vuokrasopimus on taloudelliselta merkitykseltään poikkeuksellisen tärkeä sopimus. Sen vaikutukset voivat ulottua vuosikymmenten päähän, vaikuttaa kiinteistön arvoon, käyttömahdollisuuksiin sekä tulevien sukupolvien päätöksiin.
Energiayhtiöiden asiantuntijat neuvottelevat vastaavia sopimuksia päivittäin. Maanomistajalle kyseessä on usein ensimmäinen ja ainoa vastaavan mittaluokan sopimus. Siksi riippumattoman asiantuntijan tekemä sopimustarkastus on usein yksi kannattavimmista investoinneista ennen allekirjoittamista. Hyvin neuvotellulla sopimuksella voi olla maanomistajalle merkittävä taloudellinen vaikutus riippuen hankkeesta, alueesta ja sopimuksen ehdoista.
ArvoLex Oy avustaa maanomistajia muun muassa:
- energiahankkeiden vuokra- ja käyttöoikeussopimusten tarkastamisessa
- hanketoimijoiden kilpailuttamisessa
- sopimusriskien tunnistamisessa
- korvaus- ja vuokraehtojen arvioinnissa
- sopimusneuvotteluissa hankeyhtiöiden kanssa
- omistajanvaihdoksiin liittyvissä kysymyksissä
- purku- ja ennallistamisvastuiden arvioinnissa
Tavoitteena ei ole estää hankkeita, vaan varmistaa, että maanomistaja ymmärtää sopimuksen vaikutukset ja tekee päätöksen parhaalla mahdollisella tiedolla. Usein yksi sopimuksen ennakkotarkastus maksaa huomattavasti vähemmän kuin vuosikymmeniä sitovan epäedullisen ehdon korjaaminen myöhemmin. Kun kyse on mahdollisesti vuosikymmeniä voimassa olevasta sopimuksesta, asiantuntijan näkemys voi olla yksi parhaista investoinneista ennen allekirjoitusta.
Saitko energiahankkeen vuokrasopimuksen arvioitavaksi?
Ota yhteyttä ArvoLex Oy:hyn ennen päätöksentekoa.
Arvioimme sopimuksen ehdot, tunnistamme siihen liittyvät riskit ja mahdollisuudet sekä autamme varmistamaan, että sopimus palvelee tavoitteitasi myös vuosikymmenten päästä.
Kun kyse on sopimuksesta, joka voi vaikuttaa maa-alueesi käyttöön, arvoon ja tuottoon vielä seuraavienkin omistajasukupolvien aikana, riippumaton juridinen arvio on usein pieni kustannus verrattuna siihen taloudelliseen vaikutukseen, jonka yksittäinen sopimusehto voi aiheuttaa.
Tämä kirjoitus on yleisluonteinen eikä korvaa yksittäistapauksessa annettavaa oikeudellista neuvontaa.
Kirjoittaja:
Pääjuristi, VT, Pipsa Mörn, ArvoLex Oy
pipsa.morn@arvolex.fi
040 146 1929
Erityisosaamisalueet: kiinteistöt, ympäristö, riita-asiat, maa- ja metsätalous, työoikeus