Lunastuslakiin tuli merkittäviä muutoksia 1. elokuuta 2025. Uudistuksen tavoitteena on vahvistaa maanomistajien asemaa ja varmistaa, että lunastuksessa maksettava korvaus vastaa paremmin perustuslaissa turvattua täyttä korvausta.
Markkina-arvon käsite
Uudistuksen myötä lunastuskorvauksen perusteena on lunastettavan omaisuuden todellinen markkina-arvo. Aiemmin käytetty käsite ”käypä hinta” on korvattu termillä ”markkina-arvo”. Sisällöllisesti kyse ei kuitenkaan ole korvaustason muutoksesta, vaan termistön selkeyttämisestä. Sekä lainvalmistelun yhteydessä että asiantuntija-arvioissa on todettu, että markkina-arvo ja käypä hinta tarkoittavat tässä yhteydessä tosiasiallisesti samaa asiaa.
Lain esitöiden mukaan markkina-arvolla tarkoitetaan sitä rahamäärää, jolla omaisuus todennäköisesti vaihtaisi omistajaa arvopäivänä, jos se olisi asianmukaisesti markkinoitu ja jos kaupan osapuolet toimisivat asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa. Toisin sanoen markkina-arvo kuvastaa sitä hintaa, jonka vapaat ja tasavertaiset markkinaosapuolet olisivat valmiita maksamaan kyseisestä omaisuudesta. Arvon määrittämisen lähtökohtana on aina omaisuuden paras ja tuottavin käyttö – se käyttötarkoitus, joka tuottaa suurimman arvon omaisuudelle. Lain uudistuksessa luovuttiin myös arviointimenetelmien ensisijaisuus järjestyksestä ja arviointimenetelmänä voidaan käyttää kauppa-arvomenetelmän sijaan myös tuotto- tai kustannusarvomenetelmää, jos niillä saadaan määritettyä markkina-arvo luotettavasti.
25 prosentin korotus kohteen- ja haitankorvauksiin
Kohteenkorvaukselle ja haitankorvaukselle lisätään lisäksi kiinteä 25 prosentin korotus, jonka tarkoituksena on varmistaa maanomistajalle täysi korvaus. Korotus parantaa erityisesti yksityisten maanomistajien asemaa tilanteissa, joissa omaisuutta joudutaan luovuttamaan vastoin tahtoa.
Kohteenkorvaus tarkoittaa korvausta siitä omaisuudesta, joka lunastetaan — esimerkiksi maa-alueesta, rakennuksesta tai muusta omaisuuserästä, joka siirtyy lunastajalle.
Haitankorvaus puolestaan maksetaan niistä menetyksistä tai haitoista, joita lunastus aiheuttaa jäljelle jäävälle omaisuudelle, kuten tilan käytön vaikeutumisesta, arvon alenemisesta tai lisääntyneistä kustannuksista.
Omaisuuden vaihtoehtoiset käyttötavat
Lainuudistuksen myötä korvauksessa voidaan aiempaa laajemmin ottaa huomioon myös omaisuuden vaihtoehtoiset käyttötavat, jos ne ovat tarkasteluhetkellä objektiivisesti nähtävissä. Korvauksen perusteena ei siis tarvitse olla jo myönnetty viranomaislupa – riittää, että vaihtoehtoisen käyttötavan toteutuminen on luotettavasti arvioitavissa.
Näiden oikeudellisesti mahdollisten käyttötapojen huomioon ottaminen on keskeistä täyden korvauksen periaatteen toteutumiseksi. Omaisuuden arvoa ei tule arvioida pelkästään sen hetkisen käytön perusteella, jos alueella on myös taloudellisesti arvokkaampia ja sallittuja käyttötapoja.
Maanomistajan oikeusturva vahvistuu
Uudistuksessa on kiinnitetty erityistä huomiota maanomistajan oikeusturvaan. Lain mukaan lunastettavan kohteen arvoa määritettäessä on jatkossa otettava huomioon alueen kehitysnäkymät ja tuleva maankäyttö, lunastuksesta aiheutuvat haitat ja menetykset, sekä omaisuuden käypä arvo lunastuspäätöksen hetkellä. Tämä tuo lunastustilanteisiin enemmän läpinäkyvyyttä ja yhdenvertaisuutta.
Lain voimaantulon yhteydessä säädettiin erityissäännöksiä vireillä olevien lunastusten käsittelyyn.
Uusia säännöksiä voidaan soveltaa myös aiemmin vireille tulleisiin tapauksiin, jos käsittely ei ole vielä päättynyt ja soveltaminen on mahdollista ilman kohtuutonta haittaa osapuolille. Tämä voi olla merkityksellistä erityisesti niille maanomistajille, joiden lunastusprosessi on jo käynnissä.
Lunastuslain uudistus tuo selkeitä parannuksia maanomistajien asemaan: korvaukset kasvavat, arviointiperusteet tarkentuvat ja prosessi muuttuu läpinäkyvämmäksi. Uudistus korostaa kuitenkin myös huolellisen valmistautumisen merkitystä – oikean korvauksen varmistaminen edellyttää usein asiantuntevaa neuvontaa ja dokumentointia.
Asiantuntijamme auttavat arvioimaan tilanteesi ja varmistamaan, että saat täyden korvauksen omaisuudestasi.
Kirjoittajat:
Juristi Ellinor Sundqvist, ArvoLex Oy
ellinor.sundqvist@arvolex.fi
040 650 1216
Erityisosaamisalueet: Lunastuslaki, pakkolunastus, kunnan etuosto-oikeus, ympäristöluvat, kaavoitus, maanmittaustoimitukset, kiinteistönmuodostaminen, hallinnanjakosopimukset, rasitesopimukset, maanvuokra-asiat, kiinteistö- ja asuntokauppa, perhe- ja jäämistöoikeus
Kiinteistöarvioija Matti Äijälä, ArvoLex Oy
matti.aijala@arvolex.fi
0400 157 175
Erityisosaamisalueet: kiinteistöarviointi, edunvalvonta, projektipalvelut