Hovioikeuden ratkaisu: kulkuoikeuden laajuus rasitesopimuksessa

Tausta

Hovioikeus on arvioinut 23.10.2025 antamassaan ratkaisussa (S 23/2636), mitä tehdyssä rasitesopimuksessa oli sovittu kulkuyhteydestä tontille 2 ja erityisesti, mikä oli sovitun kulkuväylän leveys. Ratkaisun kannalta keskeistä oli, oliko koko tiealue A tarkoitettu kulkuväyläksi vai ainoastaan se osa, jolla pihatie jo ennestään kulki.

 

Sovellettava lainsäädäntö

Hovioikeus arvioinnissaan ja johtopäätöksissään tukeutunut kiinteistönmuodostamislain rasitteita koskeviin säännöksiin (mm. 154–158 § ja 183 §), joiden mukaan rasite voidaan perustaa, jos se on tarpeellinen eikä aiheuta kohtuutonta haittaa. Lisäksi rasite tulee toteuttaa mahdollisimman edullisesti ja vähimmän haitan periaatteella. Lisäksi hovioikeus hyödynsi yksityistielainsäädännön määritelmiä tulkintansa tukena. Myös Korkeimman oikeuden ratkaisu KKO 2011:18 oli merkityksellinen: satunnainen raskasliikenne ei oikeuta pysyvän, leveämmän kulkuyhteyden perustamiseen.

 

Hovioikeuden arviointi

Hovioikeus totesi, että sopimuksen tulkinnassa lähtökohtana on sen sanamuoto ja osapuolten tarkoitus sopimusta tehtäessä. Valokuvien ja todistajalausuntojen perusteella pihatie oli olemassa jo sopimuksen tekohetkellä, eikä sen leventämisestä ollut sovittu. Tiealueen puustoinen piennar oli tarkoitettu säilytettäväksi ennallaan, eikä sopimus sisältänyt määräyksiä tien rakentamisesta tai laajentamisesta.

Sopimusta tehtäessä voimassa ollut yksityistielaki tuki tulkintaa, jonka mukaan “tiealue” kattaa kulkuväylän ja sen käyttöä palvelevat alueet, mutta ei tarkoita, että koko tiealue olisi kulkuväylää. Hovioikeus katsoi, että osapuolilla ei ollut tarkoitus laajentaa kulkuväylää kattamaan koko tiealuetta A.

Hovioikeus päätyi siihen, että tontille 2 kuuluva kulkuyhteys käsittää vain rasitealueella jo olemassa olleen pihatien. Kulkuväylän leveys riittää tavanomaiseen henkilö- ja pakettiautoliikenteeseen, eikä satunnaisen raskasajoneuvoliikenteen vuoksi ole perustetta laajentaa kulkuoikeutta (vailla lainvoimaa 24.10.2025).

 

Huolellisesti laadittu rasitesopimus ehkäisee riitoja

Rasitesopimus määrittää konkreettisesti sen, miten kiinteistöä voidaan käyttää – esimerkiksi kulkuyhteyden, vesijohdon tai muun oikeuden osalta. Sopimuksen sanamuodolla on ratkaiseva merkitys mahdollisissa tulkintaerimielisyyksissä, kuten tämä hovioikeuden ratkaisu osoittaa.

Siksi rasitesopimus kannattaa laatia huolellisesti ja asiantuntijan avustuksella. ArvoLexin juristit avustavat sopimusten laatimisessa, tarkistamisessa ja tulkinnassa – jotta oikeutesi ja etusi tulevat turvatuiksi jo ennen kuin riitoja syntyy.

Ota yhteyttä, niin varmistetaan yhdessä, että sopimuksesi kestää myös tulevaisuuden tilanteet.

Kirjoittaja:

Juristi Erika Mäkinen, ArvoLex Oy
erika.makinen@arvolex.fi
050 498 9908

Erityisosaamisalueet: kaavoitus, kiinteistönmuodostaminen, hallinnanjakosopimukset, rasite- ja yhteisjärjestelyasiat, maanvuokra-asiat, poikkeamis-, purkamis- ja rakennuslupa-asiat, kiinteistö- ja asuntokauppa, asunto-osakeyhtiöasiat, perhe- ja jäämistöoikeus